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¿Qué sucede cuando compramos un piso de segunda mano y al poco tiempo aparecen defectos como humedades, grietas y similares?

En una transacción de compraventa el vendedor responde ante el comprador de entregar el inmueble en perfectas condiciones para su uso y habitabilidad y está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviera el inmueble, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal forma este uso que, de haberlos conocido antes el comprador no lo habría adquirido o hubiera pagado un precio menor.

Los requisitos para que un juzgado nos acepte una demanda por vicios ocultos son:

1º, el vicio ha de ser oculto. Es decir, no apreciables a simple vista. Para ello se tiene en cuenta la profesión del comprador, de manera que si el comprador es por ejemplo un perito o un arquitecto que por motivos de su profesión podría haberlos detectado el juzgado será más estricto.

2º, el comprador debe demostrar que los vicios son previos a la compra de la vivienda.

3º, el vicio debe tener cierta gravedad provocando que el inmueble no pueda ser utilizado para los fines por los que fue comprado o que el comprador no lo hubiera comprado o hubiera pagado menos si hubiera conocido los vicios.

El plazo de reclamación es de seis meses desde la fecha de la compra y la demanda deberá ir acompañada por un informe pericial que acredite la concurrencia de los requisitos expuestos más arriba.

La existencia de vicios ocultos faculta al comprador para optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

En caso de que el comprador optara por la recisión de la transacción, para el ejercicio de reclamación de daños y perjuicios  el comprador tendrá que demostrar que el vendedor conocía la existencia de los defectos  pero que en el momento de la compra este trató de disfrazarlos.

Para prevenir este tipo de situaciones es aconsejable hacer la visita previa de la compra de un inmueble acompañado de un perito o arquitecto que nos instruya sobre la finca en que estamos interesados.

Si estas buscando piso de segunda mano y no quieres lamentar una situación como esta, es aconsejable  hacer la visita previa de la compra de un inmueble acompañado de un perito o arquitecto que nos instruya sobre la finca en que estamos interesados. Puedes consultar también esta Guía práctica para comprar tu piso de segunda mano que te ayudará a encontrar tu piso mucho más fácil.

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iBanesto subrogación

La hipoteca azul subrogación de iBanesto ha aumentado su coste en 0,7 puntos hasta llegar a un diferencial + 0,45 %. Esta Hipoteca no dispone de suelo así que no habrán sorpresas en caso de bajada en el tipo de interés.

La entidad asume las comisiones de subrogación, gastos de notaría, registro, gestoría y el importe de la tasación. El requisito que impone la entidad para cambiarte de hipoteca es la domiciliación de la nómina, dos recibos y contratar un seguro Multiriesgo del hogar.

La ventaja que te ofrece iBanesto es la devolución del 3,00 % de los recibos principales.

Las características de esta hipoteca son:

- Valor máximo de tasación: 70 %.
- Importe mínimo: 60.000 €.
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: Euribor + 0,45 %.
- Comisión por cambio de modalidad: 0,50 €
- Comisión por amortización anticipada: 0,00 %
- Comisión por cancelación anticipada: 0,50 %.

Hipotecas en España

El 88% de los españoles considera que las entidades financieras han endurecido considerablemente sus condiciones para obtener una hipoteca, según una encuesta realizada por el portal inmobiliario Pisos.com.

El sondeo, que también estudia las condiciones de pago, muestra que el 44% de los encuestados asegura que nunca ha necesitado renegociar los requisitos iniciales del préstamo, el 35% lo ha intentado y de ellos sólo el 10% afirma haber conseguido una reducción en el diferencial.

Cuando el diálogo con la sucursal bancaria no es convincente otra opción a la que se acude es la subrogación hipoteca o cambiar hipoteca de banco: un 47% de los encuestados lo ha intentado sin éxito y de los que sí lo han logrado el 13% señala que han ganado con el cambio, mientras que el 4% de ellos se arrepiente.

Las personas que buscan una vivienda no tienen problemas en encontrar una que cumpla con sus expectativas, pero con las entidades financieras sufren una decepción, según el estudio. “Con la crisis llegó la prudencia y ahora los que conceden préstamos hipotecarios otorgan plazos más cortos de amortización y menos capital”, opina Miguel Ángel Alemany, director general del portal inmobiliario.

Por otra parte, los usuarios se congratulan de la importante bajada de los tipos de interés en el último año. Un 56% apunta que la cantidad de dinero que debe pagar cada mes a su entidad se ha reducido sensiblemente. Un 9% destaca que sus cuotas hipotecarias se han elevado.

Las perspectivas del euríbor, tipo de interés al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, son menos optimistas. Un 46% considera que terminará el año cerca del 1,5% y sólo un 13% de los encuestados considera que disminuirá.

Seguros y nómina para poder firmar

La concesión de la hipoteca suele llevar unida la contratación de una serie de productos y servicios. La encuesta de Pisos.com revela que en el 88% de los casos el seguro de hogar es el requerimiento más común. Le siguen el seguro de vida, necesario en el 68% de los préstamos; la domiciliación de la nómina (67%) y las tarjetas de crédito (49%). Menos habitual resulta la obligación de suscribir un plan de pensiones (21%) o un seguro de impago (12%). Además, los bancos suelen exigir la firma de cláusulas de suelo y techo, así como domiciliar el pago de los recibos de los suministros.

Asoc. Hipotecaria Española

El euríbor a doce meses, tipo al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, cerrará agosto previsiblemente en el 1,42%, nueve centésimas por encima del nivel de agosto de 2009 (1,334%), con lo que el indicador romperá la senda bajista de los últimos 21 meses y elevará las hipotecas por primera vez desde noviembre de 2008.

La subidas serán leves y los bolsillos de los consumidores apenas las notarán, sin embargo, la tendencia del euríbor no tiene marcha atrás y a partir de ahora los incrementos serán progresivos. En concreto, para una hipoteca media de unos 150.000 euros, a 25 años y con un diferencial medio del 0,80%, los consumidores pagarán a partir del mes de agosto una cuota de 651 euros, frente a los 645 euros que pagaban hace un año. Esto supone una subida de unos seis euros al mes y de unos 72 euros al año.

Los usuarios con hipotecas de revisión semestral registrarán un subida de 14 euros al mes, ya que en agosto pagarán 645 euros, frente a los 637 euros que pagaban en febrero, cuando el Euríbor se situaba en el nivel del 1,225%. La subida se eleva hasta los 84 euros al semestre. Muchos clientes de las actuales entidades españolas optan por cambiar su hipoteca de banco ó subrogar la hipoteca actual a una nueva entidad con mejores condiciones, para intentar no sufrir la subida del Euríbor ya que el mercado piensa que estará en subida progresiva durante los próximos meses.

Si la tendencia no cambia y el indicador continúa sumando repuntes mensuales – en agosto registrará el quinto consecutivo-, las hipotecas volverán a encarecerse en los próximos meses. Los expertos consultados por Europa Press explican que la evolución que está registrando la economía es el factor que está impulsado las subidas del indicador, que podría cerrar el año en el nivel del 1,5% ó del 1,6%.

Los analistas de Atlas Capital señalan que estos movimientos al alza serán leves y progresivos, ya que los dos factores que podrían provocar un fuerte crecimiento del indicador son una subida de tipos de interés o un mayor tensionamiento del mercado interbancario como consecuencia de la falta de liquidez.

A su juicio, ninguno de estos dos hechos van a producirse en el corto plazo, ya que los tipos no subirán hasta, al menos, mediados de 2011, y el Banco Central Europeo (BCE) ha asegurado la liquidez, aunque las tensiones entre los bancos aún no han desaparecido del todo.

Por esta razón, creen que la evolución el Euríbor corresponde a un movimiento de ajuste y que va en línea con la marcha de incipiente recuperación que está registrando la economía, por lo que la subida del indicador será leve y progresiva. Asimismo, consideran que si registra un cambio brusco, al alza o a la baja, es porque la situación ha cambiando y las instituciones tienen que aplicar de nuevo medidas extraordinarias.

Los analistas de Renta 4 también coinciden en señalar que los futuros del Euríbor apuntan hacia una subida leve y prolongada hasta que el BCE suba los tipos de interés, hecho que, a su juicio, podría producirse en al segundo o tercer trimestre de 2011.

Por su parte, los expertos de Selftrade Bank e IG Markets también explican que el indicador está “condenado” a subir, bien motivado por los diferenciales que están aplicando los bancos en sus operaciones, bien porque los tipos de interés van a subir el año próximo. No obstante, señalan que el mercado aún tardará años en ver un Euríbor en niveles del 4% y 5%, como ocurrió en 2007 y 2008.