José Luis Rodríguez Zapatero

El portavoz ERC en el Congreso, Joan Ridao, quiere que el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, explique ante el Congreso de los Diputados por qué el Ejecutivo y el PSOE rechazan modificar las condiciones legales de los préstamos hipotecarios para permitir que la entrega de la vivienda baste para saldar la deuda con la entidad de crédito.

“¿Considera justo el actual marco legal que permite que las personas hipotecadas, tras perder la vivienda que las entidades de crédito valoraron y aceptaron como garantía de pago, sigan siendo deudoras de esta?”, reza la pregunta registrada por Ridao.

Este debate tendrá lugar un mes después de que los votos de PSOE y PP ‘tumbaran’ una propuesta formulada por los republicanos junto a sus compañeros de grupo parlamentario, IU e ICV, que pretendía lograr un cambio legal en esta dirección. sólo contaron con el apoyo de los dos diputados del BNG, que han registrado en la Cámara Baja una iniciativa similar.

Socialistas y populares aseguraron entonces que la iniciativa, que también reclamaba el reconocimiento del derecho subjetivo y “judicialmente exigible” de todos los ciudadanos a una vivienda, vulneraba las competencias de las comunidades autónomas en esta materia, un argumento que también esgrimieron CiU y PNV para justificar su abstención.

Asociación Hipotecaria Española

Las hipotecas podrían subir, además, podría aumentar en los próximos meses si el Banco Central Europeo (BCE) cumple finalmente sus advertencias. Su gobernador, Jean-Claude Trichet, avisó hace unas semanas que no era descartable un endurecimiento de la política monetaria en la eurozona el próximo abril para intentar contener la escalada de los precios. Un riesgo que ha cobrado peso con las persistentes tensiones en Oriente Próximo, la cuna del oro negro, y el peligro de que la inestabilidad en los principales países productores del petróleo provoque presiones sobre la inflación. Sin embargo, la subida de tipos podría aplazarse tras la catástrofe nuclear en Japón.

Una vía de escape para el cliente para abaratar su cuota hipotecaria es la vinculación. En este caso, las entidades mejoran las condiciones, como también sucede si se trata de una subrogación hipoteca, es decir, un crédito hipotecario que se lleva de otro banco. Así, Sabadell en su página web anuncia la BS Hipoteca Bonificada, con un coste a partir del segundo año del euríbor más un diferencial entre el 0,9% y el 1,9%, dependiendo de los productos que se tengan contratados. En Catalunya Caixa explican que la entidad “no marca su política comercial en hipotecas por el precio sino por la vinculación”.

Caja Madrid también informa en su web de la Hipoteca Bonificada, que cuenta con un diferencial del 0,8% sobre euríbor si se domicilia la nómina y los recibos en la caja, se contrata un seguro de hogar o plan de pensiones y se cuenta con tarjetas de crédito de la entidad. El cliente puede elegir entre tipo variable durante toda la vida del préstamo, cuyo máximo plazo es de 40 años, o un tipo mixto: fijo los cinco primeros años y variable el resto.

Caída de volumen

Las entidades replican que no han restringido el crédito, sino que el problema es la caída de la demanda, una tendencia que afirman se ha agudizado con la eliminación de los incentivos fiscales a la compra de la vivienda para rentas anuales de más de 24.100 euros.

“Hay que tener en cuenta el problema de demanda propio de la débil situación económica actual, que provoca que en algunas líneas se observen dificultades para alcanzar nuestros crecimientos de objetivos”, señalan en Novacaixagalicia, resultado de la fusión de Caixanova y Caixa Galicia.

Según los últimos datos del Banco de España del cuarto trimestre del pasado año, que incluyen solo las hipotecas a particulares, el volumen se cifró en 662.797 millones de euros al cierre del tercer trimestre del pasado año, frente a los 654.566 millones del mismo periodo del año anterior. Entre octubre y diciembre se registró un ligero repunte, como consecuencia de que muchos ciudadanos adelantaron la decisión de compra de una casa para beneficiarse de las ventajas fiscales.

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) corrobora estas cifras: el crédito hipotecario para hogares y empresas bajó un 2,06% en 2010, hasta situarse su saldo en 1,08 billones de euros. “Continúan las incertidumbres respecto a la crisis, la evolución de los tipos de interés y el empleo, junto a cuál será el resultado de la reestructuración que vive en estos momentos el sector financiero”, explica Santos González, presidente de la AHE.

Mejor hipoteca

Algunas entidades bancarias cobran hasta un interés del 3% sobre el euríbor a 12 meses, frente al 0,5% de hace tres años.

La banca aprieta aún más el cierre del grifo del crédito. Cuando estalló la actual crisis económica hace tres años, las entidades financieras se apresuraron a endurecer los requisitos de concesión de créditos debido a los crecientes problemas de acceso a la liquidez y también para intentar contener el temido repunte de la morosidad en España. Ahora, con los márgenes aún más debilitados por el esfuerzo que la banca ha tenido que realizar para captar pasivo y con una abultada cartera de inmuebles adquiridos -procedentes de créditos impagados o de promociones fallidas-, el campo de batalla ha pasado a ser el precio.

Según los últimos datos del Banco de España, entre el pasado diciembre y enero de este año, el interés medio de los nuevos préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda ha pasado del 2,66% al 2,92%.

Pero estas son solo las cifras oficiales. En realidad, muchas entidades aplican ya diferenciales sobre el euríbor a un año, el principal índice de referencia de las hipotecas, que alcanzan el 3%, frente a los 0,5 puntos que se pedían justo antes del estallido de las turbulencias.

Este es el caso, por ejemplo, de Caja Madrid, que en su oficina telefónica de atención al cliente ofrece La Hipoteca, con un interés del 3% sobre el euríbor. La entidad también ha incrementado los costes en comisiones: un 0,3% la de estudio, un 1% la de apertura y un 0,5% la de amortización. Del mismo modo, Banco Popular propone por esta misma vía un préstamo hipotecario para la compra de una casa con un diferencial del 2% sobre el euríbor durante los tres primeros meses y del 3% a partir de este momento. La entidad afirma que solo aplica la comisión de apertura, fijada en el 1%.

En la red de sucursales de Banco Santander reconocen que “los criterios que se aplican son ahora mucho más restrictivos. Las tasaciones son mucho más estrictas y estamos cobrando euríbor más un diferencial entre el 1,5% y el 2,5%”, comentan a este periódico. En las oficinas de La Caixa son más benévolos y proponen un 0,75% sobre el euríbor, que se reduce hasta el 0,5% si se domicilia la nómina y se contratan otros productos con la entidad. Eso sí, los empleados de la entidad catalana afirman que tienen la orden de no conceder créditos hipotecarios por un importe superior al 60% del valor de la tasación, frente al tope del 80% que tenían establecido antes, e independientemente de cuál sea el volumen de ingresos del solicitante.

El coste para adquirir una vivienda, por tanto, se ha encarecido en los últimos meses, ya que si se suma la prima que cobra la banca al euríbor a un año -en febrero se situó en el 1,714%, pero el viernes ya cotizaba en el 1,916%-, el interés real por un crédito roza ya el 5%.

Mejor hipoteca

Según todo apunta el Banco Central Europeo no va a incrementar los tipos de interés a causa de los efectos económicos de la catástrofe de Japón, no es aventurado afirmar que el euribor seguirá subiendo a largo plazo. No hasta que pase lo mayor en Japón.

Los tipos de interés llevan ya un tiempo bajo mínimos históricos, al que le precedió una época con el euríbor en máximos para casi todos los préstamos hipotecarios. Es lógico pensar si es el momento de contratar hipotecas a tipo fijo, que nos proporcionen una cuota fija a lo largo de toda la vida del préstamo hipotecario para podernos olvidar de las sorpresas de cada revisión semestral o anual.

La respuesta es no, por ahora no es recomendable contratar una hipoteca a tipo fijo ya que el euríbor se encuentra bajo mínimos y seleccionando dicha hipoteca de tipo fijo ahora tenemos que pagar más. Seguridad y coste son dos factores que debemos tener muy en cuenta al tomar una decisión para nuestro estatus financiero. Un tercer factor que no depende de nosotros es la posibilidad de acceder a una hipoteca fija, ya que las entidades bancarias están ofreciendo en el mercado hipotecas variables.

Seguridad y Riesgo

El factor seguridad está claro: las hipotecas a tipo fijo nos dan la seguridad de pagar una misma cuota durante todos los años de contratación. Las variables tiene la incertidumbre de la evolución del euríbor.

Costes inmediatos

Ahora viene el factor coste, cuyas implicaciones son inmediatas. Por la parte de los costes inmediatos tenemos los gastos de gestoría, notaría y registro de la escritura de compra-venta y préstamo hipotecario. Por esta parte hay poco que elegir, ya que los gastos son similares. También las comisiones son un factor a tener en cuenta, al igual que los productos asociados que nos obligan a contratar.

Un préstamo hipotecario a tipo variable tiene una comisión de apertura que no suele superar el 1%. Las hipotecas fijas llegan al 2% en bastantes ocasiones. Este coste, si bien es considerable, no debería ser el criterio para optar a un tipo u otro.

Ahora viene el coste realmente preocupante: el precio de cancelar o subrogar una hipoteca fija respecto a una variable.

Si cancelamos o subrogamos un préstamo sobre una vivienda, tendremos una penalización máxima de un 0,5% los primeros 5 años y un 0,25% el resto, sobre la deuda pendiente.

En cambio, si cancelamos o subrogamos hipoteca fija, pagaremos dos tipos de comisiones (para los casos de hipotecas contratadas a partir del 9/12/2007): La compensación por desistimiento, con los mismos términos que las hipotecas variables. La compensación por riesgo de tipo de interés, creada para compensar a las entidades financieras por la desaparición de la comisión por cancelación anticipada. Y este porcentaje no está limitado por ley. Con lo que vemos escrituras hipotecarias con un 4% de compensación o incluso superior.