Banco de España

Las cajas de ahorro son las que concedieron mayor número de préstamos hipotecarios.

Las hipotecas sobre viviendas caen un 7,9% en enero respecto al mismo mes del año anterior. Con este retroceso interanual, las viviendas hipotecadas encadenan su novena caída consecutiva y parecen haber entrado en una senda bajista tras haber experimentado repuntes en los cuatro primeros meses del pasado año.

El descenso de enero es más moderado que el de diciembre, cuando las viviendas hipotecadas se redujeron más de un 17%.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas es de 118.519 euros, un 5% más que en enero de 2010 y un 3% superior al registrado en diciembre.

Por entidades, las cajas de ahorro son las que concedieron mayor número de préstamos hipotecarios durante enero, con un 51,5% del total; tras ellas se sitúan los bancos (35,6%) y otras entidades financieras.

En enero, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 33.693, lo que supone un descenso interanual del 24%. En el caso de las viviendas, el número de hipotecas que modifican sus condiciones es de 19.686.

Este descenso coincide con que los precios industriales subieron un 0,9% en febrero de 2011 respecto al mes anterior y se incrementaron un 7,6% en términos interanuales, registrando así la tasa más alta desde septiembre de 2008.

Con el repunte en este segundo mes del año, los precios industriales encadenan quince meses de subidas interanuales consecutivas.

Cláusulas Hipotecas

Dos sentencias han puesto cerco a las polémicas cláusulas techo y suelo de las hipotecas a tipo variable. Estas establecen un porcentaje mínimo y máximo que se tiene en cuenta en el momento de realizar la revisión de la cuota de los créditos hipotecarios, independientemente del diferencial que hubiera firmado el cliente y del nivel del euríbor.

La primera de ellas la dictó el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla el pasado 27 de enero. En ella consideraba que las citadas cláusulas eran “abusivas” y pedía la eliminación “de dichas condiciones generales a la contratación y de abstenerse de utilizarlas en los sucesivo” en los contratos de préstamos hipotecarios. La sentencia obligó a suprimir esta práctica a BBVA, la rural Cajamar y a Caixa Galicia. Aunque las entidades han recurrido ante la Audiencia Provincial de Sevilla, las tres han anunciado que dejarán de utilizar estas cláusulas. Defienden que son perfectamente legales y que se llevan poniendo en práctica con total normalidad desde hace casi 20 años.

El pasado viernes, el Juzgado de lo Mercantil de León emitía una sentencia similar, que afectaba a Caja España y Caja Duero.

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha elevado de 45 a 53 el número de entidades contra las que ha presentado una demanda colectiva por uso abusivo de las cláusulas suelo.

Además de este tipo de cláusulas, el cliente debe leer la letra pequeña de su contrato de hipoteca, ya que la mayoría incluyen comisiones por apertura, cancelación o subrogación. Algunas entidades también han empezado a cobrar por “estudio”, es decir, por analizar si le conceden o no un crédito al cliente. La comisión de apertura y la de cancelación total o parcial pueden llegar hasta el 1% del importe total del préstamo, aunque en este último caso a veces desciende en proporción a los años que queden para su vencimiento.

Asociación Hipotecaria Española

Las hipotecas podrían subir, además, podría aumentar en los próximos meses si el Banco Central Europeo (BCE) cumple finalmente sus advertencias. Su gobernador, Jean-Claude Trichet, avisó hace unas semanas que no era descartable un endurecimiento de la política monetaria en la eurozona el próximo abril para intentar contener la escalada de los precios. Un riesgo que ha cobrado peso con las persistentes tensiones en Oriente Próximo, la cuna del oro negro, y el peligro de que la inestabilidad en los principales países productores del petróleo provoque presiones sobre la inflación. Sin embargo, la subida de tipos podría aplazarse tras la catástrofe nuclear en Japón.

Una vía de escape para el cliente para abaratar su cuota hipotecaria es la vinculación. En este caso, las entidades mejoran las condiciones, como también sucede si se trata de una subrogación hipoteca, es decir, un crédito hipotecario que se lleva de otro banco. Así, Sabadell en su página web anuncia la BS Hipoteca Bonificada, con un coste a partir del segundo año del euríbor más un diferencial entre el 0,9% y el 1,9%, dependiendo de los productos que se tengan contratados. En Catalunya Caixa explican que la entidad “no marca su política comercial en hipotecas por el precio sino por la vinculación”.

Caja Madrid también informa en su web de la Hipoteca Bonificada, que cuenta con un diferencial del 0,8% sobre euríbor si se domicilia la nómina y los recibos en la caja, se contrata un seguro de hogar o plan de pensiones y se cuenta con tarjetas de crédito de la entidad. El cliente puede elegir entre tipo variable durante toda la vida del préstamo, cuyo máximo plazo es de 40 años, o un tipo mixto: fijo los cinco primeros años y variable el resto.

Caída de volumen

Las entidades replican que no han restringido el crédito, sino que el problema es la caída de la demanda, una tendencia que afirman se ha agudizado con la eliminación de los incentivos fiscales a la compra de la vivienda para rentas anuales de más de 24.100 euros.

“Hay que tener en cuenta el problema de demanda propio de la débil situación económica actual, que provoca que en algunas líneas se observen dificultades para alcanzar nuestros crecimientos de objetivos”, señalan en Novacaixagalicia, resultado de la fusión de Caixanova y Caixa Galicia.

Según los últimos datos del Banco de España del cuarto trimestre del pasado año, que incluyen solo las hipotecas a particulares, el volumen se cifró en 662.797 millones de euros al cierre del tercer trimestre del pasado año, frente a los 654.566 millones del mismo periodo del año anterior. Entre octubre y diciembre se registró un ligero repunte, como consecuencia de que muchos ciudadanos adelantaron la decisión de compra de una casa para beneficiarse de las ventajas fiscales.

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) corrobora estas cifras: el crédito hipotecario para hogares y empresas bajó un 2,06% en 2010, hasta situarse su saldo en 1,08 billones de euros. “Continúan las incertidumbres respecto a la crisis, la evolución de los tipos de interés y el empleo, junto a cuál será el resultado de la reestructuración que vive en estos momentos el sector financiero”, explica Santos González, presidente de la AHE.

Mejor hipoteca

Algunas entidades bancarias cobran hasta un interés del 3% sobre el euríbor a 12 meses, frente al 0,5% de hace tres años.

La banca aprieta aún más el cierre del grifo del crédito. Cuando estalló la actual crisis económica hace tres años, las entidades financieras se apresuraron a endurecer los requisitos de concesión de créditos debido a los crecientes problemas de acceso a la liquidez y también para intentar contener el temido repunte de la morosidad en España. Ahora, con los márgenes aún más debilitados por el esfuerzo que la banca ha tenido que realizar para captar pasivo y con una abultada cartera de inmuebles adquiridos -procedentes de créditos impagados o de promociones fallidas-, el campo de batalla ha pasado a ser el precio.

Según los últimos datos del Banco de España, entre el pasado diciembre y enero de este año, el interés medio de los nuevos préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda ha pasado del 2,66% al 2,92%.

Pero estas son solo las cifras oficiales. En realidad, muchas entidades aplican ya diferenciales sobre el euríbor a un año, el principal índice de referencia de las hipotecas, que alcanzan el 3%, frente a los 0,5 puntos que se pedían justo antes del estallido de las turbulencias.

Este es el caso, por ejemplo, de Caja Madrid, que en su oficina telefónica de atención al cliente ofrece La Hipoteca, con un interés del 3% sobre el euríbor. La entidad también ha incrementado los costes en comisiones: un 0,3% la de estudio, un 1% la de apertura y un 0,5% la de amortización. Del mismo modo, Banco Popular propone por esta misma vía un préstamo hipotecario para la compra de una casa con un diferencial del 2% sobre el euríbor durante los tres primeros meses y del 3% a partir de este momento. La entidad afirma que solo aplica la comisión de apertura, fijada en el 1%.

En la red de sucursales de Banco Santander reconocen que “los criterios que se aplican son ahora mucho más restrictivos. Las tasaciones son mucho más estrictas y estamos cobrando euríbor más un diferencial entre el 1,5% y el 2,5%”, comentan a este periódico. En las oficinas de La Caixa son más benévolos y proponen un 0,75% sobre el euríbor, que se reduce hasta el 0,5% si se domicilia la nómina y se contratan otros productos con la entidad. Eso sí, los empleados de la entidad catalana afirman que tienen la orden de no conceder créditos hipotecarios por un importe superior al 60% del valor de la tasación, frente al tope del 80% que tenían establecido antes, e independientemente de cuál sea el volumen de ingresos del solicitante.

El coste para adquirir una vivienda, por tanto, se ha encarecido en los últimos meses, ya que si se suma la prima que cobra la banca al euríbor a un año -en febrero se situó en el 1,714%, pero el viernes ya cotizaba en el 1,916%-, el interés real por un crédito roza ya el 5%.